踩盘：华西坝的天府汇居然没卖动？！取证两月出货约三成
时间：2024-07-03 17:59:00 来源：行业咨询
8月13日，位于人民南路三段东侧的天府汇中心取得预售，总计推出357套带装修住宅房源，截至10月20日13时22分，目前显示定购、拟定合同、已售的房源仅100套，不足三成。
本次预售为天府汇中心首次入市，357套带装修住宅均价约27393-34999元/㎡，建面约92-178㎡，总价约252.2万起，总计吸引396组购房者进行摇号选房。 （因项目装标存在4600元/㎡、5600元/㎡，相对总价及单价略有浮动）
天府汇中心于9月2日开盘选房，据克而瑞四川在第36周开盘简讯的报道显示，天府汇中心开盘选房当日认购97套。也就是说，在随后的一个半月内，天府汇中心仅售出3套住宅。 （此处认购仅计算成都住建一房一价表格中定购、拟定合同、已售房源，或有一定延迟）
项目所在地块由香港汇日集团投资开发，该地块在2009年12月通过挂牌成交，折合成交楼面价约2813元/㎡。至今历时已超10年。按照天府汇中心计划于2022年交房计算，其住宅产品使用的时间不足60年。
项目总占地约69亩，原规划中包含星级酒店、出租式公寓、甲级写字楼、商场及住宅。最初于2010年12月23日开始动工，在2013年便整体停工，2018年10月更名为天府汇中心。
在2011年项目迎来了自身的“高光时刻”：其背后的港资企业“香港汇日国际集团”旗下的成都公司与加拿大四季酒店签约，高调宣布将斥50亿元巨资打造集超五星级酒店、甲级写字楼、高档商场等于一体的大型综合体。
据案场人员介绍，目前天府汇中心整体占地约69亩，包括商场、写字楼、酒店、住宅等多种业态。商业部分将由开发商全部自持并招商运营，项目开发企业为成都汇日星河房地产有限公司，目前在成都尚无大型商业体打造及运营案例，这一点购房者需对其后期商场运营情况多加思考。
房天下显示，天府汇总体容积率为7.98，其中住宅667户，酒店257套，住宅产品不临人民南路。虽然这个容积率中包含商业，但地块整体不大，且住宅位于商业之上，这也为天府汇中心后期居住的舒适程度打上了一个问号。
接下来我们看项目周边醇熟的配套情况，整体来说，天府汇中心位于人民南路三段东侧，所在的板块交通便捷、名校不少、锦江环绕生态优质、商业繁华。略显不足之处便是，项目在一环内紧邻人民南路，一天中大量时间段内路面交通较为拥堵，因区域人流、车流量较大，附近相对嘈杂。
先来看项目较为重要的一点学校——临近“五朵金花”中的龙江路小学。虽然不少业内人士认为天府汇中心大概率会划入龙江路小学就读范围，但能否就读需参考当年入学划片。而且在央媒表扬天府新区多校划片的背景下，实际上学区的概念在成都今后怎么发展，市场是有观望的感觉的……
参照今年的学区划片来看，属于龙江路小学的学区房大学路12号，目前在链家网上二手房参考均价为24218元/㎡，其中较近成交的一套，单价仅为21635元/㎡。
虽然该二手房建成年代与天府汇中心存在超20年的房龄，但仍能从中窥得一丝二手房市场的规律。
从成交情况和挂牌情况去看，周边能就读龙江路小学的二手房多为建面约50-70㎡的小户型房源，即使单价不低，但总价相对可控，在二手房市场中较好流通。若是考虑到后期转手的购房者，这一点还需考虑。
交通方面：地铁肯定近啦。项目位于华西口腔医院对面，紧邻中国平安大厦，门前便是人民南路。目前已经建成的地铁站是1号线华西坝站，c口到项目直线米，华西口腔医院一侧目前正在打围修建地铁13号线。与此同时，项目周边大学路一侧万科正在进行城市更新项目修建 （万象更新），地面交通较为拥堵。
同时，人民南路因车流量较大，整体较为嘈杂，上午10：50-10：53分在售楼部门前进行了分别测试，详情见下图。
商业方面：天府汇中心自带不小体量的商业，同时项目位于一环内，距离春熙路-太古里商圈直线距离不足两公里，但考虑到整体区域路面交通相对较为拥挤，出行还是采用地铁、自行车、步行等方式较快。
最后我们回归到产品自身，项目整体由6座弧形塔楼组成，其中三栋建筑为住宅、一栋酒店、两栋写字楼，其中靠人民南路一侧是项目的写字楼部分，且住宅产品位于商业之上。
本批次推出两栋住宅产品，户型建面约92-178㎡，总计357套带装修房源。住建一房一价表格显示为1栋1单元和4单元，其中1单元为3梯8户 （建面约92-107㎡）、4单元为3梯5户 （建面约153-178㎡）。
对应到项目总平图中便是，预售一房一价表格显示1单元的房源位于住宅R1、2单元房源位于住宅R2。
从户型面积段与梯户比配置上便能够准确的看出，项目R1偏向刚需、R2偏向改善，但项目带装修单价约27393-34999元/㎡ （按照较低装修标准4600元/㎡计算），也就从另一方面代表着建面约92㎡户型总价超252万元。
同时项目后期物业费每月为10元/㎡，如此价格预算不多的刚需购房者来说，压力不小。毕竟252万的总价在目前的新房市场中还可以有不小的选择余地。
若针对改善购房者，则可提供到建面达178㎡的套四双卫，在面积段方面符合目前新房市场的主流改善类型。但仔细研究其产品户型与小区环境、梯户比等显而易见，天府汇中心本批次推售的住宅产品与目前新房市场中的主流改善类产品差别不小。
项目的异形外立面决定了天府汇中心的户型不会很“常规”，项目的阳台、窗子处有一定的“边角”。
我们先来看面积偏向改善的R3栋，较小户型为建面约153㎡的套三双卫 （R3-D户型），户型图中可以清晰看出异形的厨房、多一个边角的次卧。虽然户型上略有些不规整，但是三间卧室的建面均不低于10㎡，居住舒适度有了一定的保障。
但提及居住舒适度我们就必须得说R3栋的梯户比——3T5户，这一点与目前市面上改善类住宅普遍采用的2T2相差不小，梯户比不低这点在后期入住时会带来的影响，购房者仍需多加思考。
除价格外，从梯户比到户型均显示出这栋住宅的“刚需”。以建面约92㎡套三双卫户型为例，虽然是三室设计，但三间卧室均较为“局促”——主卧建面不足10㎡、两间次卧建面均在7㎡左右。整体居住舒适度不足。
整体总结便是，两栋住宅产品刚需类购房者“够不到”，改善类购房者以此价格可以有不少其他的选择。
这一点反映在认购情况上也较为显著，两栋建筑中小户型布局的一栋认购情况相对较好，大户型的一栋认购相对一般。同时两栋住宅认购房源基本集中在偏高楼层中，较低楼层基本处于可售状态。
天府汇中心较为突出的优点是项目的区域配套——一环内、临锦江、周边交通、商业、教育、医疗资源醇熟，且现阶段一环内新房供应十分少见。
1、一环内2019年推出住宅项目远洋万和公馆，单价约2.05-2.26万元/㎡；2018年推出龙湖上城的住宅项目，单价约2.1-2.4万元/㎡。虽然距离现在都时间比较久，但与天府汇中心本批次约27393-34999元/㎡的售价相比，差距不小。
2、周边交通和教育是项目的两大亮点。目前门前人民南路、临近地铁1号线号线在建中，虽然是主干道但是交通拥堵和噪音情况都不能忽略。项目临近龙江路小学，但学区的划分需参考当年的教育划片，是否最终能就读现阶段还是一个问号。
3、整体居住舒适度一般——住宅位于商业之上、3T5户&3T8户、基本无小区中庭环境。
声明:本条微信部分项目信息来自项目官微、链家网、克而瑞四川和成都住建一房一价表格（均已标注明确出处），旨在传达资讯，不作为指导、引导您进行有关投资、买卖的依据或风险担保。
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